❞ كتاب الاستثمار والتمويل العقاري في ضوء الشريعة الإسلامية "صيغة المشاركة" ❝ ⏤ فيصل عارضة

جاء الإسلام خاتماً للأديان ومنهجاً للبشرية, ونظام حياه متكامل, فهو منهج حياه متكامل صالح لكل زمان ومكان وشامل لكل جوانب الحياة الاقتصادية والسياسية والاجتماعية والروحية, مصداق ذلك قوله تعالى في سورة النحل أيه(89) "ونزلنا عليك القران بيانا لكل شيء", وفي قوله تعالى في سورة الأنعام أيه (38) "وما فرطنا في الكتاب من شيء".
فالقران الكريم والسنة النبوية المطهرة ترسم الإطار العام للنشاط الاقتصادي التي لا يمكن الخروج عنها, كما تتصف هذه الأصول والمبادئ بعموميتها وقلة عددها, وارتباطها الشديد بالحاجات الأساسية للفرد والمجتمع.
ومن أهم ما يميز النظام الاقتصادي في الإسلام عن غيره من الأنظمة الاقتصادية المعاصرة عدة مميزات منها:
1.    الجمع بين الروح والمادة في الاقتصاد
2.    الحرية الاقتصادية 
3.    ازدواجية الملكية
4.    التوازن في (رعاية مصلحة كل من الفرد والمجتمع) 
وهنالك خصائص أخرى تميز النظام الاقتصادي الاسلامي عن غيره من الأنظمة الاقتصادية, منها على سبيل المثال:-
1-    الدعوة إلى التراحم والتكافل بين أفراد المجتمع من خلال تحقيق السعر العادل, والأجر العادل, والصدق, والزكاة.
2-    الدعوة إلى استخدام النقود والتعامل من خلال السوق المالية بعيداً عن الربا والاحتكار والغش والتدليس والظلم.
3-    الدعوة إلى التنمية الاقتصادية من خلال العمل على تعمير الأرض والسعي للعمل المنتج الحلال والابتعاد عن الاكتناز والترف والإسراف والتبذير.
4-    الدعوة لإعطاء الأولوية للصالح العام للمجتمع, حيث من قواعد الإسلام الفقهيه "دفع الضرر بالضرر الأصغر. 
وفي العصر الحالي وما سبق من العصور ناقش كثير من الاقتصاديين تأثير الدين على الأداء الاقتصادي ومدى تأثير ذلك على التنمية الاقتصادية والدخل القومي وما الى ذلك.

الا ان معهد الاقتصاد الدولي والذي مقره واشنطن. اقر اقتصاديوه بأن ليس هنالك من شيء متأصل في كيانات المجتمعات الاسلامية يجعلها ذات اداء اقتصادي فقير واذا كان هناك شيء يروج له الاسلام فهو التنمية "فالاسلام لم ولن يكون أو يشكل أي عائق امام التنمية الاقتصادية, بل العكس من ذلك فالاقتصاد الاسلامي يشجع على التنمية, فهو الذي يحض على استغلال الارض وتنميتها واستثمار ما وهبنا بها الله سبحان وتعالى من معادن ومياه وكائنات, وتطويعها في خدمة البشرية وذلك انطلاقا من نظرية الاستخلاف في الأرض.

ولما للاقتصاد الاسلامي من اسس ونظريات, اخذ بعض المفكرين في تطبيق ما يمكن تطبيقه من الاسس والنظريات الاقتصادية الاسلاميه, ومن هذه الاسس اصبحت الحاجة ماسه الى وجود مؤسسات مصرفية اسلامية, تعمل وفق احكام الشريعة الاسلامية.

ولتلبية حاجات المسلمين الى الخدمات المالية والمصرفية التي تتفق واحكام الشريعة الاسلامية,كان من التجاوب الاوليه في هذا المضمار ما انشىء في مصر تحت مسمى بنوك الادخار في أوائل الستينات  تلى ذلك ما اتخذ في ماليزيا في اطار صندوق الحج الماليزي, ثم توالت بعد ذلك خطوات هامة بمبادرات حكومية وفردية, كان اولها البنك الإسلامي للتنمية الذي صدر بيان انشائه في اول مؤتمر لوزراء المالية في الدول الاسلامية عام 1393 هـ الموافق 1973 بغية الاسهام في تحقيق التنمية الاقتصادية والتقدم الاجتماعي وفق احكام الشريعة الإسلامية وفي اطار المبادرات الفردية انشىء في عام 1975 بنك دبي الاسلامي وتبعه مجموعه مصرف فيصل الاسلامية ثم مجموعة دله البركه وغيرها, وتوالى انشاء المصارف الاسلامية. في الدول الاسلامية حتى اصبح هناك ما يقارب من 270 مصرف اسلامي في القطاع الخاص بالاضافة الى عدد كبير من المؤسسات وشركات التمويل الاسلامية بالاضافة الى عدد كبير من شركات التأمين الإسلامية. وليس من شك في ان المصاريف الاسلامية نجحت نجاحا كبير ا في تعبئة مقدار كبير من الاحوال في شكل مساهمات أو ودائع استثماريه. وان اهم ما يميز ما تؤديه المصارف الاسلامية من وظائف مصرفية فضلا عما تتركه في نفس المتعاملين من راحة واطمئنان ما يلي:
1-    المشاركة في المخاطر: حيث يشارك المستثمر في نتائج المشروع 
2-    التركيز على الانتاجية, مما يؤثر في توزيع التمويلات واستقرار النظام.
3-    اليعد الاخلاقي حيث بعمل المصرف في اطارات القيم الاخلاقية المنبثقة من الاسلام.
4-    تمويل اقتناء السلع والاصول والخدمات بدلا من بيع النقد بالنقد.

 
(2)    مشكلـة الدراسـة

ان المتبع للازمة الاقتصادية العالمية التي اخذت تعاني منها غالبية بل كان دول العالم, بنسب متفاوته, يلاحظ ان اساس المشكل هي الرهن العقاري والاستثمارات العقارية.
ونحن في الاردن تأثرنا الى حد ما في هذه الازمه الاقتصادية, وفي مجال العقارات بالذات يرى مراقبون ان الازمة العالمية انعكست على توجهات البنوك الاردنية في تمويل القروض السكنية خشية انحسار السيولة, مما دفعها الى ان تعيد النظر في سياساتها السابقة واصبحت تختار المقترضين المستوفين لشروط الاقراض بنسبة 100%.
في حين ان الحاجة التي تزيد عن 35 الف شقة سنوياً حسبما يراه بعض المراقبين, كما ان القدره الشرائية التي تدنت في السنوات الاخيره جراء ارتفاع اثمان العقارات الى الضعف تقريباً, جعلت من حلم المسكن حلما صعب المنال للسواد الاعظم خاص لفئة الشباب الاردني, مما يضطرهم بالتالي الى الاستئجار حيث بلغ عدد العقود التراكمية الى 235 الف عقد, وباستقراء بسيط على ضوء معدل عدد افراد الاسره البالغ 5.8 فرد, نجد أن 24%من المواطنين الاردنين يسكون بالايجار.
فنظرا لوجود حاجه ماسه ونظرا لاحجام مؤسسات التمويل عن الاقراض في هذا المجال, فالمشكلة تنحصر في ايجاد بدائل لسد الحاجة من جهة وتوفير التمويل المريح والمتفق واحكام الشريعة من جهة اخرى والذي تعتبر بديلا مقبولا في تقدير الدراسة.

(3)    اهـمية الدراسـة 

ان ازمة الائتمان العالمي ضغطت اسعار كل شيء حتى الانشاءات وذلك بعد ما هبطت اسعار المواد الاساسية وخصوصا النفط, مما خفض كلف الانشاءات العمرانية.
كما انعكست الازمة العالمية على توجهات البنوك الاردنية في تمويل القروض السكنية خشية انحسار السيولة مما دفعها الى ان تعيد النظر في سياساتها السابقة واصبحت تختار المقترضين المستوفين لشروط الاقراض بنسبة 100%
يشار الى ان حجم الاستثمار في قطاع الشقق السكنية يبلغ 2 بليون دينار سنويا, فيما تشير الدراسات السكانية الى ان نسبة نسبة النمو السكاني في الاردن بلغ 2.2%. مما يطلب توفير مساكن بمختلف انواعها.
ويشار الى ان اسعار فائدة الاقراض تصل الى 9% كما اكد ذلك بعض المصرفيين الاردنيين وبعض البنوك تضيف الى نسبة 1% كعمولة وتحليلات البنوك لهذه النسبة هو المحافظ على جاذبية الودائع من خلال منح فوائد مجزية على الحسابات المربوطة. من هنا تاتي أهمية الدراسة تدور في محورها حول التمويل على اساس المشاركة المتناقصة وفق احكام الشريعة الاسلامية والتي لا تتفق ومبدا الفائدة, فنكمن اهمية الدراسة في ايجاد السكن المناسب وحسب الطلب يسدد على مدى فترة زمنية طويلة الى حد ما, بسعر فائدة لا يذكر والاهم ما هذا وذلك هو التمويل الحلال الخالي من الشبهات ويتفق احكام الشريعة الاسلامية الغذاء.

(4)    فرضيات الدراسة 

الفرضية الاولى: (الطلب الاسكاني) تفترض الدراسة ان هنالك نسبة زيادة  شبه ثابته في معدل زيادة عدد السكان وبالتالي فهنالك طلب متنامي على المساكن بكافة انواعها.
الفريضة الثانية: (حجم الطلب الاسكاني) نتيجة الطلب المتزايد على المساكن ولكون الدخول خاص لذوي الفئة العمرية التي تبحث عن المساكن ثابت الى حد ما فهنالك حاجة الى البحث عن تمويل طويل المدى أو متوسط المدى لسد الحاجة الى هذا الطلب 
الفريضة الثالثة: (التمويل الاسكاني) انه يوجد مصادف اسلامية تمنح تمويلات لشراء المساكن ولدى هذه المؤسسات المصرفية الاسلامية صيغ متوافقة مع احكام الشريعة الاسلامية ومتوافقة مع رغبات وسد حاجات المجتمع.
الفريضة الرابعة: (صيغة المشاركة) هل صيغة المشاركة المتناقصة المنتهية بالتملك هي الحل الأمثل لمثل هذه الحاجات وتلبية الطلب المتنامي على المساكن.

8-    تطبيق الفرضيات 
الفرضية الاولى: الطلب الاسكاني
يحتل قطاع العقارات في الاقتصاد الاردني موقعا هاما, حيث يساهم بحوالي 8% من الناتج القومي الاجمالي. فقد شهد+ قطاع الاسكاني الاردني في العقدين الماضين تحولا كبيرا انعكس على كافة الجوانب في القطاع حيث تنامى الادراك بان الاسكان ذو اهمية متنامية له دور واسع في الاقتصاد, ويرتبط به اسواق فرعيه عديدة تخص الارض والتمويل.
وتنص السياسة الاسكانية الاردنية على تامين سكن لكل لاسره اردنية ضمن بيئة مناسبة, وتمكين المواطنين من ذو الدخول المحدودة للحصول على سكن مناسب.
وتوجت السياسة الاسكانية الاردنية بالدعوة التى طرحها جلالة الملك عبدالله الثاني حفظه الله تحت شعار"سكن كريم وعيش كريم"
الجدول التالي (جدول (1)) تشير الى ان نسبة معدل النمو السكاني هي 2.3 % سنوياً, وبالتالي فان الطلب المتنامي على المساكن يصل الى حوالي 30568 وحدة سكنية سنوياً.